近段时间深圳出政策的风声很大
上周深圳住建局就表态说会调整政策。
不过如今一周时间要过去了，深圳还没有等来真正的政策落地。
(资料图)
政策没出台，最急的还不是买家，而是业主。
我们整理了8月份的挂牌价格数据发现，深圳已经有一批小区的业主，率先涨价了！
8月份具体是哪些小区的业主率先“连夜”涨价呢？
下面这张表格我整理了8月份涨幅排在前10名的楼盘，大家可以仔细看看数据情况。
表格中涨得最猛的楼盘是深圳北站的馨园二期，楼龄超过20年的老小区，名不见经传，109平挂牌价10.05万/㎡，涨了23.6%。
排名第10的小区是西丽的桑泰丹华园，涨幅也有14.4%，挂牌涨幅的幅度也不小。
在这里要提醒一下大伙，上面这张图的数据只是上涨前十位小区的数据，实际上除了这10个小区之外，还有一批趁机涨价的小区涨幅也不小。
政策还没有定论就涨价，很大程度上都是因为业主知道自己的小区和房源不好，才想着趁机出货割韭菜，大家如果关注二手市场，一定要对这些小区保持警惕。
我们详细统计了一下，发现最近大概有30个小区趁机涨价，具体是哪些小区，我们会在本周的线下沙龙中给大家详细讲解。
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说回上面这张图，仔细分析这些小区，会发现这些小区主要分为3类。
①高价学区盘
回调最快的前10个小区中，有两个名校学区房。
第一个是涨幅第二的罗湖湖景大厦，带正统深中学区学位，
第二个是坂田的第五园一期，也有深圳实验坂田学校初中部的学位，这是坂田甚至整个龙岗第一梯队的学校
当然名校学区房其实是比较割裂的。
像湖景大厦和万科第五园这样的小区，有业主连夜涨价的现象；
而另外一些小区，比如百花片区的小区，就没有业主敢反价上涨的。
归根结底，还是要看总价。
像百花的学区房，动不动就要上千万，业主肯定不敢涨，湖景大厦的价格相对较低，业主相对而言更敢涨价
②核心区的老小区
前10的小区中，有不少是核心区的老小区
比如华侨城的荔园新村，1994年建成，楼龄将近30年；
前海的观峰阁，1999年建成，楼龄将近25年；
科技园的豪方花园，1998年建成，楼龄刚好25年；
福田景田的景莲花园，1997年建成，楼龄超过25年
这一类老破、地段比较中心、没有学区加持的小区，二次出售价值非常低，是当下市场中最难卖的，业主都急着推售，所以逮到机会就想着涨价。
③非核心地段、大户型为主的小区
南山西丽的桑泰丹华园，156平户型均价13万/㎡，涨了14.4%；
龙岗中心城公园大地花园，123平户型均价8.3万/㎡，涨了14.5%
这些小区的位置基本都不在核心地段，但是户型面积都很大，产品定位都属于豪宅行列。
就拿公园大地这个小区来说，一共有十期，全都是小高层，小区在龙岗中心城的定位就属于豪宅，但是因为户型比较大、价格偏高，而且地段不算特别核心，所以多数是靠本地客去化。
总结完上述3个特点之后，我想大家应该也看出来了：
反而是那些最难卖、最不好卖的楼盘的业主，最先在政策还没出之前选择了涨价......
无论是业主涨价还是不涨价，其实大家应该能察觉到数据背后行情确实在发生微妙的变化，
有几个数据大家值得关注。
第1组数据——深圳的二手房挂牌量
截止到7月月底，深圳的二手房房源数量只有52561套，而在6月的月初，二手房源还有54236套。
一个多月的时间，二手挂牌量减少了将近2000多套，最近四周挂牌量连续下降。
这说明最近几周时间有一部分业主的心态在转变，开始对行情有了信心，直接撤掉了二手挂牌，急着卖房的人少了。
这和最近逐渐乐观的市场情绪是有一定的关系的。
第2组数据——成交量数据
过去3周，深圳的二手房成交量在缓慢爬升。
从668套上升到了713套，这个成交量变化老实说并不大，但略微能感受到大家观望的情绪开始有所松动，开始有一批买家在动手了。
第3组数据——深圳房价数据
根据中国房价行情网的房价数据，7月深圳的深圳的房价环比6月微微上涨，涨幅只有2.19%，上涨幅度确实是不大，但是也算是近几个月以来深圳房价的首次反弹。
如果成交和挂牌量的变化你觉得还不能证明市场信心的回暖的话，那我想房价数据的微涨应该是最有说服力的了。
当然，我认为当下市场的信心会有时间限度。
现在距离深圳住建局表态过去不到一周，热乎劲还没过，如果接下来深圳迟迟没有具体动作的话，难得积攒的信心恐怕又会被再次击溃。
对于深圳接下来的政策走向，我认为只要是表态了，那至少都会有行动。
深圳毕竟是一线城市，官方的表态要有公信力，不管最后力度大还是小，动作肯定会有。
现在就看深圳选择在什么时候调整，如果太晚，对于市场正常回暖不利。
想要有效果，我认为是越快越好。
对于在深圳有买房需求的买家而言，现阶段是一个比较好的买入时机，毕竟过几个月之后，情况可能就变了。
不过即便是要买，也得分辨好楼盘。
前面我已经说了，现在这一批急着涨价的小区和房源，多数都是歪瓜裂枣，无论是投资还是自住，都不是很好的选择。
最近因为放开政策的信号比较强烈，咨询的粉丝数量明显增加，我发现大家现在最关注的是3类问题：
第一，最近的市场数据。比如具体我关注的小区有没有成交、成交价有没有涨价？
第二，现在还要不要卖房？准备降价卖的房子是不是要收回价格？
第三，市场上的笋盘要不要买？笋盘的数量是不是减少了？现在不买接下来价格会不会涨？
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